不動産売却を成功させるためには、「税金」について十分に理解する必要があります。
特に、不動産の売却益が発生する場合には、様々な特例を活用した税金対策が必要となります。
今回は不動産売却の際にかかる税金の種類と計算方法についてご説明いたします。
譲渡所得税
譲渡所得税とは
譲渡所得税とは、土地や建物などの不動産を売ったときの利益である「譲渡所得」に対して課税される税金です。
不動産を購入した際の金額や必要経費の合計よりも、売却代金の方が大きくなった場合、利益が発生したとして、譲渡所得税が課税されます。
一般的には、不動産を売却したときにかかってくる最も大きな税金が「譲渡所得税」となります。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、「課税譲渡所得」に対して一定の税率をかける以下の計算式で算出します。
課税譲渡所得の計算式
課税譲渡所得＝不動産の売却価格－（不動産の購入価格＋不動産の購入経費＋不動産の売却経費）－特別控除額（一定の場合）
※不動産の購入経費とは、不動産仲介手数料、所有権移転登記、境界確定費用などが含まれます。※不動産の売却経費とは、不動産仲介手数料、測量費用、土地建物の明け渡しに関する費用などが含まれます。
※実際の取得費の金額が譲渡価額の５％に満たない場合は、譲渡価額の５％相当額を取得費として計算することができます。
※マイホームを売って譲渡益がある場合の特例措置としては、「3,000万円の特別控除の特例」「軽減税率の特例」「買換え（交換）の特例」などがあります。
住民税
住民税とは
住民税は、住民税は道府県民税と市町村民税の2つを合わせたもので、その年の1月1日現在の居住地に納税されます。
譲渡所得税がかかる場合には住民税もかかるので、この2つはセットで把握しておきましょう。
譲渡所得税と住民税の税率
譲渡所得税および住民税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。
土地や建物を売った年の１月１日現在で、その土地や建物の所有期間が５年を超える場合は「長期譲渡所得」に、５年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。
不動産の所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の場合は、譲渡所得税30％、住民税9％の合計39％の税金がかかります。
不動産の所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の場合は、譲渡所得税15％、住民税5％、の合計20％の税金となります。
3,000万円特別控除について
居住用の不動産を売却したときは、長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。
居住用物件を売却したときには、譲渡所得が3,000万円を超えない限り譲渡所得税や住民税がかかりません。
マイホーム売却における3,000万円特別控除に関する詳しい記事は下記をご覧ください。
知らないと損する特例措置！「3000万円特別控除」とは
軽減税率の特例について
売った年の１月１日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、「3,000万円特別控除」の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対し、「軽減税率の特例」が適用されます。
課税長期譲渡所得金額6,000万円までの部分についての譲渡所得税10％、住民税4％の合計14％の税金となります。 課税長期譲渡所得金額6,000万円を超える部分の税率は、通常の長期譲渡所得と同じ合計20％です。
印紙税
不動産を売却するときには「印紙税」という税金もかかります。印紙税とは、不動産の売買契約書に貼り付ける「収入印紙」の代金です。
印紙税の金額は、不動産の「売買代金額」によって変わります。売買代金ごとの印紙代は、以下の表の通りです。
売買代金額 印紙税額
10万円を超えて50万円以下 200円
50万円を超えて100万円以下 500円
100万円を超えて500万円以下 1,000円
500万円を超えて1千万円以下 5,000円
1千万円を超えて5千万円以下 10,000円
5千万円を超えて1億円以下 30,000円
1億円を超えて5億円以下 60,000円
5億円を超えて10億円以下 160,000円
10億円を超えて50億円以下 320,000円
50億円を超える 480,000円
※平成26年4月1日～令和4年3月31日
登録免許税
不動産の登録免許税とは、不動産の売買や相続などで所有権が移った際、法務局で登記するときに収める税金のことです。不動産を売却するときにも、「登録免許税」がかかるケースもあります。
所有権移転登記にかかる費用は、買主負担なるため売主は負担する必要はありません。ただし、住宅ローンが設定されていた物件を売却する場合は、売主が抵当権の抹消登記費用を負担する必要があります。
司法書士に登記を依頼した場合には、登録免許税とは別に司法書士の報酬が発生します。
消費税
不動産を売却する際、一般的には不動産仲介業者が依頼することになりますので、仲介手数料に消費税がかかることになります。
また、司法書士に抵当権の抹消登記などを依頼した場合には、司法書士報酬にも消費税が加算されます。
不動産売却の際は、「譲渡所得税」「住民税」「印紙税」「登録免許税」「消費税」の５つの税金が関係してきますが、大きなものは「譲渡所得税」と「住民税」です。
重要な「譲渡所得税」と「住民税」については、特例措置を含めて、事前に確認しておきましょう。
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