不動産売買は取引金額が大きいこともあって、トラブルに発展すると金銭的にも精神的にも大きなダメージになってしまいます。
トラブルなく不動産取引を終えるためにも、よくあるトラブル事例を事前に把握し、リスク回避に努めたいものです。
国土交通省 土地・建設産業局 不動産業課 不動産業指導室が発表した「平成30年度 宅地建物取引業法施行状況調査の結果」によると、苦情・紛争相談件数は「売主（売買）」338件、「媒介・代理（売買）」364件という結果になりました。
今回は、「媒介・代理（売買）」の苦情・紛争相談の事例について、詳しく見ていきたいと思います。
媒介・代理（売買）に関する苦情・紛争相談件数
平成30年度における「媒介・代理（売買）」の苦情・紛争相談件数上位5項目は次の通りです。
- 「重要事項の説明等」(重要事項の不告知を含む)135件（37.1％）
- 「報酬」(高額報酬の請求含む)44件（12.1％）
- 「媒介に伴う書面の交付」38件（10.4％）
- 「契約の解除」(ローン不成立による解除も含む)35件（9.6％）
- 「瑕疵問題」(瑕疵補修を含む) 20件（5.5％）
売主（売買）の場合と同様に、「重要事項の説明等」(重要事項の不告知を含む)に関する苦情・紛争相談が最も多くなっており、続いて、媒介・代理という取引形態の特徴とも言える「報酬」(高額報酬の請求含む)と「媒介に伴う書面の交付」が上位を占めています。
このうち、不動産売却の際に関連するものとして「契約の解除」と「瑕疵問題」が挙げられます。特によく直面するトラブルでもあるため、十分に注意が必要です。
契約の解除(ローン不成立による解除を含む)に関するトラブル
通常、買主が住宅ローンを借り入れて物件を購入する場合は、「ローン特約」を付けることになります。
「ローン特約」とは、住宅ローン審査で承認を得ることができなかった場合や、申込金額の一部しか承認されなかった場合に、売買契約を白紙に戻すことができる特約です。ローン特約により白紙解約されると、売主は受け取った手付金を返還しなければならず、結果として売却期間も長引いてしまうことになります。
売却側としては、住宅ローンの事前審査済みの買主や現金客を優先したいところですが、タイミングによっては希望通りにならないことも考えられます。不動産売却に要する期間は、相手側の事情によっても左右されますので、余裕をもったスケジュールで臨みたいものです。
過去には、買主の個人属性を勝手に判断して、住宅ローンは通るものだと思い込んだ不動産会社が「ローン特約」を付けないまま売買契約を成立させ、裁判になった事例もあります。売主にとってローン特約は不利なものと思われがちですが、裁判に巻き込まれるリスクを考えると、通常通り設定しておく方が無難です。
瑕疵問題に関するトラブル
不動産売買において、土地建物に隠れた瑕疵があった場合、売主は買主に損害賠償などの責任を負う義務があります。このことを一般的に「瑕疵担保責任」と呼びます。
瑕疵担保責任の「瑕疵(カシ)」とは、「通常有すべき品質を欠くこと」を意味し、対象となる瑕疵には、「物理的瑕疵」、「法律的瑕疵」、「環境的瑕疵」、「心理的瑕疵」の4つがあります。
- 物理的瑕疵：建物の雨漏り・シロアリ・家の傾き、土地の土壌汚染・地中障害物等
- 法律的瑕疵：法令等の制限により取引物件の自由な使用収益が阻害されているもの等
- 環境的瑕疵：近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害、近くに反社会的組織事務所があり安全で快適な生活が害されるおそれが高いようなもの等
- 心理的瑕疵：取引物件で過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠くもの等
従来、民法では、買主は瑕疵を発見後1年間、売主に対し「損害賠償の請求」または、契約目的を達成できない場合は「解除」を請求できることになっていましたが、2020年4月1日の民法大改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」と規定され、目的物の補修等を要求する「追完請求」と、代金を減額する「代金減額請求」が新たに追加されました。
契約不適合責任も売主買主双方の合意によって内容を変更できる任意規定となりますので、不動産売却の実務上では、売主は引き渡しから通常3ヶ月間、瑕疵担保責任を負うと定めることが一般的になっています。また買い主の同意を得られれば、瑕疵担保責任を一切免責することも可能です。
しかしながら、売主が瑕疵の事実を知っていたにも関わらず告げなかった場合は、契約で免責と規定されていても瑕疵担保責任を免れることはできません。
売主には建物の状態を把握しておく義務がありますので、特に戸建売却の場合は、売り出し前に専門会社等による建物調査（インスペクション）を行ってもらいましょう。瑕疵がある場合は、「補修をした上で売却する」または「瑕疵の内容を予め表示した上で現状のままで売却する」のいずれかの方法を選択することになりますが、建物調査済みであること自体が買主に安心感を与えると考えることもできます。トラブル防止の観点からも、不動産売却の際は、建物調査（インスペクション）を検討してみましょう。
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