厚生労働省の人口動態統計によると、令和元年（2020年）の婚姻および離婚の確定数は、婚姻 599,007組に対して離婚 208,496組となっており、離婚に伴う不動産売却も決して珍しいケースではありません。（令和2年9月17日公表データ）
離婚時の財産分与で大きな問題となるのが「不動産」の処分方法です。今回は、離婚に伴う不動産売却について解説していきたいと思います。
財産分与の対象となる財産と分与の割合
結婚生活の中で、夫婦がともに築き上げた財産であれば、どちらの名義になっているかは関係なく、財産分与の対象となります。財産については、「共有財産」「実質的共有財産」
「特有財産」に分類され、「特有財産」については財産分与の対象外となりますので、ご留意ください。
共有財産
「共有財産」とは、夫婦が共に協力して築き上げた財産を指します。共同名義の不動産、共同生活に必要な家具や家財などは「共有財産」に該当します。
実質的共有財産
「実質的共有財産」とは、夫婦どちらかの単独名義であるものの、実質的には夫婦が共に協力して築き上げた財産と評価できるものを指します。
夫婦どちらかの名義であっても、婚姻後に購入した不動産、預貯金、有価証券、生命保険、自動車などは財産分与の対象となりえます。
特有財産
「特有財産」とは、「夫婦どちらかが婚姻前から所有していた財産」と「夫婦の協力とは無関係に取得した財産」のことをいいます。
独身時代に貯めた定期預金や婚姻中に発生した相続による不動産などが該当します。
財産分与の割合について
財産分与については夫婦双方1/2とすることが一般的です。妻が専業主婦で、夫の収入だけで生活していた場合でも、「夫は会社で働き、妻は家で働いた」と考えられることから、共有財産は原則的に２分の１ずつと考えられているのです。
しかし、相手の浪費が原因で離婚するような場合は、浪費した側は受け取り割合を少なくすることがあります。
財産分与については、離婚成立後2年以内（除斥期間）に請求しなければ、請求権利が消滅してしまうので要注意です。
離婚で不動産を売却する手順
財産分与の際に、不動産をどのように扱うかは双方の意見調整も含め難航しがちです。結果として、単純に売却することを選択されるケースも多いので、ここでは離婚時の不動産売却手順についてご説明いたします。
不動産名義の確認
不動産の名義については、法務局で登記事項証明書を取得し、きちんと確認しましょう。一戸建ての場合、土地と家屋が別名義になっているケースもあるので注意が必要です。住宅ローンと不動産の名義は同一になっていることが一般的ですが、稀に異なるケースもありますのでご注意ください。
住宅ローン名義人の確認
住宅ローンの名義が夫婦のどちらになっているか確認しましょう。連帯保証人として、どちらかの親を立てていることも少なくないので、名義人と併せて連帯保証人や連帯債務者についても確認することが重要です。
残債の確認
金融機関から送付される返済予定表で、住宅ローンの残債を確認しましょう。一般的な元利均等返済の場合では、想像以上に残債が大きいことがありますので注意してください。
不動産査定の依頼
不動産会社依頼すれば、無料で不動産査定を行ってもらえます。現地査定後、３～５営業日程度で査定書と共に査定額が提示されますので、不明な点があればしっかりと確認しましょう。
不動産会社によって、取り扱い物件種別の得手不得手がありますので、複数の不動産会社に査定を依頼することをお薦めします。
不動産売却の選択肢を確認
不動産査定額と住宅ローン残高とを比較すれば、オーバーローンになっているかどうか判断することができます。住宅ローン残高の方が大きいオーバーローンの場合、任意売却という手法はありますが、売却後も残債が残ってしまいますので、事前の話し合いが必要となります。
不動産仲介による売却
「不動産仲介による売却」は、不動産会社に売却活動を依頼する一般的な売却方法です。売り出し価格は、売主側の希望額で設定できることもあり、高値売却を期待することができます。買主が見つからなければ売却活動が長期化し、値段を下げることになりますので、売り出し価格については不動産会社と相談した上で決めていきましょう。
不動産買取
「不動産買取」は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。買取金額が折り合えば、最短1週間程度で現金化できることもありますので、時間がない方におすすめです。ただし、買取価格は仲介による売却価格に比べて６～８割程度の水準となるため、高値売却を希望する方には向いていません。
任意売却
「任意売却」は、オーバーローンの方向けの売却手法です。一般的には、住宅ローンの返済が難しくなったケースなどで利用されています。前提として、金融機関の同意を得ることが必要となりますので、必ずしも実現できるとは限りません。物件売却後も債務は残ることになりますので、家がなくなっても少しづつ分割して返済を続けることになります。
離婚時の不動産売却は、各家庭の事情や不動産売却価格、住宅ローンの残債額によって適切な方法が変わってきます。早めに専門家に相談し、できる限り有利な方法を見つけていきましょう。
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