新型コロナウイルスの感染拡大によって、日本経済も大きな打撃を受けており、一般世帯の家計収入にも大きな影響を与えています。
結果として、住宅ローンの返済に困る方も増えており、具体的な対応策について相談を受けることも多くなってきました。
今回は、住宅ローン返済に困った場合の対応策について、見ていきたいと思います。
住宅ローンの返済が困難になる主な事例
実際に、住宅ローンの返済が困難になりやすいケースとして、「景気悪化による収入減少」「病気・怪我による休職」が挙げられます。
今回のコロナ禍では、業績悪化が顕著な業界もあり、働いている方の残業削減、ボーナスカット、労働時間の短縮などによる収入減少が顕在化しています。企業によっては、倒産やリストラといった深刻な事態に陥っていることもあり、大幅な収入減を強いられている方も少なくありません。
また、新型コロナウイルスでは、感染後の後遺症についても懸念されており、実際に長期の休職を余儀なくされる方も出てきています。最近では病気やケガによる就業不能状態の際に、住宅ローンの返済が免除される団体信用生命保険もありますが、要件を満たしていなければ返済は免除されません。
まずは金融機関に相談し、返済負担を減らしましょう
収入の減少などにより住宅ローンの返済が難しくなってしまったら、どうすれば良いのでしょうか。最初にやるべきことは、滞納する前の段階で、借入先金融機関に相談することです。
一時的な収入減少など、今後の見通しがある程度立っているのなら、貯蓄を切り崩すなどして、自分自身で対処することもできます。しかしながら、今回のコロナ禍のような長期的な問題に対してはなるべく早い時期に相談すべきでしょう。特に滞納前であれば、返済方法の変更にも応じてもらいやすくなりますので、余裕のあるうちに相談することをおすすめいたします。
返済方法を変更することによって、継続して返済できるのであれば、自分自身の収入状況などを踏まえて金融機関に依頼してみるのも有効策です。
返済額を減らすための変更方法には、「返済期間の延長」「一定期間の返済額減額」「返済猶予（利息支払いのみ）」「ボーナス払いの変更」などがありますが、金融機関によって異なりますので確認が必要です。
フラット35を提供する住宅金融支援機構では以下の3つの条件変更メニューを用意しています。
- 返済特例：返済期間の延長など
「返済期間の延長」は、最長15年間延長したり、一定期間元金を据え置くことで、毎月の返済額を軽減する方法です。
- 中ゆとり：一定期間、返済額を軽減
「中ゆとり」は、一定の期間、毎月の返済額を減らすことができる仕組みです。具体的には、「2年間だけ10万円の返済額を5万円に減額する」といった内容で、住宅金融支援機構の条件変更承認件数のうち、ほぼ8割が「中ゆとり」になっているようです。
- ボーナス返済の見直し
「ボーナス返済の見直し」は、ボーナス返済分の引き落とし時期の変更や、毎月分とボーナス分の内訳変更などの措置です。ボーナス返済をやめて、毎月分だけにすることも可能です。
これらの措置は返済を先延ばしにするものであって、免除されるわけではありません。猶予期間や減額期間が終了した後は、月々の返済額が増え、総返済額も利息を含めると増加することになります。あくまでも一時的な措置と理解しましょう。
現在よりも金利の低い住宅ローンに借り換えて、月々の返済額を抑えるという方策もありますが、実際に借り換えるには、新たに金融機関の審査をパスする必要があります。住宅ローンの返済が困難になった状況を考えると、現実的ではないと言えます。
次に不動産会社で任意売却の相談
住宅ローンの返済猶予や減額措置などで、乗り切れるのであれば問題ありませんが、猶予措置後も住宅ローン返済は続くことに変わりはありません。
今後の見通しが立ちにくい場合は、借入先金融機関の同意を得て「任意売却」を行うことも解決策の一つとなります。
「任意売却」とは、住宅ローンの返済が難しくなったときに、不動産会社が、売主（債務者）と金融機関（債権者）との間に入り、債権者である金融機関の合意を得た上で、一般の不動産市場で物件を売却する手法です。
大幅に安い金額でしか売却できない競売と異なり、不動産市場の相場価格に近い金額で売却することができるため、それだけ住宅ローンの残債を減らすことができます。
売却代金で返済しきれなかった残債は、金融機関の話し合いを行い売却後に分割して支払うことになりますが、なるべく有利な条件になるよう「任意売却」の取り扱い実績のある不動産会社に相談することが大切です。
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