テレビCMやインターネット広告で「リ・バース60」という金融商品を見かけたことはありませんか？これは、フラット35を取り扱う住宅金融支援機構の新しい金融商品で、60歳以上の高齢者を対象にしたものです。
一般的な住宅ローン商品とは異なるものですが、不動産売却をご検討の方にとっては、ひとつの選択肢になり得るものだと思います。今回は「リ・バース60」のメリット・デメリットについて考えていきましょう。
一般的な住宅ローンとは仕組みが異なる「リ・バース60」
「リ・バース60」とは、どのような商品なのでしょうか。住宅金融支援機構のHPでは、次のように説明されています。
60歳からの住宅ローン「リ・バース60」
【リ・バース60】は、満60歳以上のお客さま向けの住宅ローンです。毎月のお支払は利息のみで、元金は、お客さまが亡くなられたときに、相続人の方から一括してご返済いただくか、担保物件（住宅および土地）の売却によりご返済いただく商品です。
通常の住宅ローンの場合、毎月返済額は元本と利息を合わせた金額になっていますが、「リ・バース60」では、毎月、利息のみの返済となります。元本については、借り入れ本人が亡くなった際に相続人が一括返済するか、マイホーム（建物と土地）を売却して返済するという仕組みです。
しかし、マイホームを売却したとしても残債に発生してしまうことはないのでしょうか？このようなリスクを懸念される場合は、「ノンリコース型」という選択肢も用意されています。ノンリコース型であれば、マイホームの売却代金がローンの残債に満たなくても差額を返済する必要はありません。
ただし、「ノンリコース型」は、「リコース型」に比べて金利が高くなる場合や、返済不要となる残債分が債務免除益とみなされ、所得税等が課税される可能性があります。詳細については、税務署や税理士にご相談ください。
また、「リ・バース60」については、借入れ期間は決まっていません。亡くなる時まで支払い続けることになるので、状況によっては相当の利息を負担することにもなってしまいます。この点についても、慎重に考える必要がありそうです。
資金の使いみちは限定される
「リ・バース60」は、新たな自宅の建設や購入、古くなった自宅のリフォームや、便利に良いマンションなどへの住み替え、現在の住宅ローンの借替えなどの他、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金の借り入れにも利用出来ます。また、子世帯が住宅を購入する際の資金援助としても借り入れが出来ます。各種条件については、住宅金融支援機構と提携している金融機関ごとに異なる点があるので、注意が必要です。
ただし、資金のつかいみちは「住宅に関すること」に限定されているので、生活資金に充てることはできません。生活資金を借り入れる場合は、同じように不動産を担保とする「リバース・モーゲージ」を検討することになります。
借入れ可能額は、最高8000万円までで、担保掛目の50％もしくは60％（長期優良住宅は55％もしくは65％）となっています。申込金融機関で審査を受けることになりますが、年収400万円以上の場合は返済負担率35％以内、400万円未満は30％以内という点は通常のフラット35の要件と変わりません。
「リ・バース60」のメリット
「リ・バース60」を上手に活用すれば、手持ち現金を大きく減らすことなく、老後の生活に必要な居住性の高い住まいを手に入れることができます。
通常の住宅ローンでは、高齢になると審査が厳しくなり、借り入れは現実的ではありませんが、「リ・バース60」なら、年齢60歳以上であれば年齢上限なく借り入れ可能です。収入についても、公的年金のみでも可という点が大きな魅力になっています。
また、上述したように「ノンリコース型（相続人は残った債務の返済義務なし）」「リコース型（相続人っは残った債務の返済義務あり）」を選択することができるので、子供に迷惑を掛けたくない場合や自宅の担保価値が下がるリスクを懸念する方でも、利用することができます。
「リ・バース60」のデメリット
60歳以上でも借り入れ可能な「リ・バース60」は、魅力的なローン商品ではありますが、やはりデメリットも指摘されています。
まず、死亡時に自宅は売却されてしまいますので、子供に資産として不動産を残すことはできません。借り入れ前に、不動産の相続について、相続人となる子供と十分に話し合う必要があると言えます。
また、将来の金利上昇リスクも存在します。「リ・バース60」は利息のみの支払いになりますが、金利が上昇すると、支払額もアップすることになります。借入額については、担保掛け目5〜6割となるため、高額借り入れは難しいものの、元本が維持されたまま、生涯にわたって、利息分の支払いは続いてしまうことになります。長生きリスクという言葉もあるように、借り入れ期間が長くなると、利息分の総支払い額は相当な金額になってしまうことを認識する必要があります。
また住宅ローン控除は「借り入れ期間10年以上」という要件がありますが、「リ・バース60」は借入れ年数が不確定なため、残念ながら対象外となっている点にも注意が必要です。取り扱い金融機関によって金利はもちろん様々な要件が異なるので、詳細については、各金融機関のHPなどをご参照ください。
老後資金の確保には、「不動産の売却」「不動産の賃貸」「リ・バース60」「リバース・モーゲージ」など、様々な方法が考えられます。所有されている不動産の状況によって、利用可能なプランも異なってきますので、時間に余裕のあるタイミングでお気軽にご相談ください。ハウジングステージでは、お客様のご要望に応じた最適なプランをご提案いたします。
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