不動産売却を依頼した際に、不動産会社と締結する媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類があります。
複数の不動産会社に売却依頼ができる「一般媒介契約」は一見すると自由度が高く、有利なようにも見えます。しかし、実際の不動産売却の現場では、不動産会社側が「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」を勧めることが多く、「一般媒介契約」を選択する方は少ない状況にあります。
媒介契約の選び方によっては、売却活動に大きな影響を与えることになりますので、今回は「一般媒介契約」のメリット・デメリットについて、詳しく確認していきましょう。
「一般媒介契約」とは
一般媒介契約は、不動産の売買において、売主が複数の不動産会社に媒介を依頼できる自由度の高い契約です。売主自ら買主を探して売買契約を結ぶ、自己発見取引が可能です。
不動産売却が成立した際の仲介手数料については、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」で違いはありません。「成約価格×３％＋60,000円（消費税別）」が仲介手数料法定上限額となります。
それでは、他にはない一般媒介の特徴とは、どのようなものでしょうか。
自分で買主を見つけることができる
一般媒介契約には、売主が自分で買主を見つけることができるという特徴があります。これは、売主が自分の知人や友人などに直接不動産を売ることができるということです。この場合、売主は媒介手数料を支払う必要がありません。
複数の不動産会社に売却依頼できる
一般媒介契約では、同時に複数の不動産会社に売却を依頼することができます。連絡が手間にはなりますが、不動産会社選びに失敗しにくいなどの利点もあります。実務的には、信頼できる２～３社に絞るのが良いと思います。
「明示型」と「非明示型」がある
複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼できる一般媒介契約では、原則として、契約締結時に他の不動産会社に売却を依頼している旨を告知（明示）しなければなりません。（「明示型」と言います。）
他に依頼する不動産を明示しない旨を、媒介契約の特約として記載することで、告知の必要がない「非明示型」にすることも可能です。
不動産会社にとっては、ライバルとなる会社が分からないと販売戦略が立てにくくなるため、知られたくない情報がある場合を除いては「明示型」をおすすめいたします。
REINS（レインズ）の登録義務がない
REINS（レインズ）とは、不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムのことです。レインズは「Real Estate Information Network System」の略称で、不動産流通標準情報システムとも呼ばれます。レインズは、不動産会社が売りたい物件や買いたい物件の情報を登録・検索できるシステムで、不動産取引をより安全・安心・円滑に行うためのインフラとなっています。
一般媒介ではこのレインズへの登録義務がありません。ただ「義務」がないだけであって、希望すれば登録も可能です。（媒介契約締結前に依頼し、契約書に登録の旨を記載してもらいましょう。）周りに知られずにマイホームを売却したい人にとっては大きなメリットとなります。
売却活動の報告義務がない
売却活動の報告については、専任媒介は「２週間に１回」、専属専任媒介は「１週間に１回」の頻度で義務づけられています。しかし、一般媒介には報告義務がないため、売主側から不動産会社へ状況確認する必要があります。定期的な売却活動報告が欲しい場合には、「特約」として契約書に追加してもらうことをおすすめします。
「どんな活動をしたか」「何件くらい問い合わせがあったか」「内覧希望があったか」などの報告がないと、対応が遅れることになりますのでご注意ください。
契約期間に定めがなく、いつでも解約可能
法令上、一般売却契約については「契約期間」の定めがありません。「3ヵ月」の期間を設定している場合が多いようですが確認が必要です。
また、契約期間中いつでも解約することも可能です。経費や費用の支払い義務もありませんが、トラブル防止の面からも契約締結時にしっかりと確認しておきましょう。
「一般媒介」のメリット
物件の「囲い込み」がなくなる
一般媒介契約では、売主は複数の不動産会社と契約できます。そのため、不動産会社１社の販売活動次第で売れ行きが左右されるといことがありません。また、悪質な「囲い込み」（他社からの問い合わせや紹介に対し、「すでに申し込み済み」などと嘘をつく。意図的に売主・買主両方から手数料を得ようとする行為。）も行われにくくなります。
不動産会社の競争力を高める。
一般媒介契約では、複数の不動産会社が競合することになるため、物件の販売価格や条件を適正に設定し、効果的な広告や営業活動を行うことが求められます。また、売主は不動産会社の販売活動やサービスを比較しながら、絞り込むこともできます。
物件情報を公にせず売却活動できる
一般媒介は「レインズへの登録義務がない」ため、周囲に売却活動を知られにくいというメリットがあります。レインズ登録により、広く買主を探すチャンスは減ってしまいますが、近隣や親族に内密にしたい事情がある場合には最適です。
「一般媒介」のデメリット
消極的になる不動産会社が出てくる可能性あり
複数会社で競合するため、広告宣伝費のかけ損を心配する不動産会社が出るかもしれません。それぞれの不動産会社には得意な営業エリア、物件種別もありますので、積極的な販売活動が期待できる会社を選びましょう。
郊外エリアの築古物件などは買い手が見つかりにくいので、一般媒介はおすすめできません。専任媒介・専属選任媒介を検討しみましょう。
販売活動の現状がわかりにくい
一般媒介では販売活動の報告義務がないため、現状把握が遅れる懸念があります。買主からの反応や評価がタイムリーに伝わらないことで、「値下げ」のタイミングなどの戦略が立てにくくなります。
不動産会社に対し積極的に状況確認できる方であれば問題ありませんが、一般媒介では、不動産会社まかせにはできないという点に注意しましょう。
独自サービスが受けられない可能性あり
不動産会社によっては、見栄えをよくする「ハウスクリーニング」や、売却不振だった場合に「買取保証」などのサービスを用意していることがあります。しかし、このような独自サービスは、一般媒介は対象外で、専任媒介か専属専任媒介でないと受けられないケースが多いようです。
一般的に、売れ筋の人気物件であれば一般媒介のメリットを大きく活かすことができると考えらえます。途中で専任媒介や専属専任媒介に切り替えることもできるので、興味ある方は不動産会社と相談してみましょう。
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