2020年4月の民法改正により、不動産を売却した際に売主側が負うべき義務は「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。売主側は、契約内容に適合した物件を買主側に引き渡さなければ債務不履行となり、責任を問われることになります。
こうした不動産売却にと伴うリスクを最小限に抑えるため、物件の現状をきちんと開示するための書類として、「物件状況報告書」の重要性が増しています。
今回は、「物件状況報告書」について、詳しく見ていきましょう。
「物件状況報告書」とは
物件状況報告書とは、不動産の売買や賃貸において、物件の現況や瑕疵（かし）の有無を記録したもので、中古物件の取引の際は、極めて重要な書類となります。
売買契約書や重要事項説明書は、不動産会社側が作成する書類ですが、物件状況報告書は原則として売主自らが作成することになります。実務的には、仲介業務を担当する不動産会社のフォーマットに沿って記入することになりますので、難しいものではありません。
契約不適合責任を問われるリスクを避けるためにも、物件状況報告書は詳細かつ正確に記入するようにしましょう。虚偽や不正確な記述があると、「売主負担で老朽箇所を補修する」「不具合が補修できない部分に相当する金額について、売却代金の返還を求められる」ことが考えられます。また最終的には物件の不備を理由に売買契約を解除される可能性もありますので、ご注意ください。
「物件状況報告書」の記載項目
「物件状況報告書」は、「告知書」「物件概要書」という名称で呼ばれることもありますが、内容はほぼ同じです。
具体的には下記のような項目が記載されています。
- 付帯設備の状態（水道、ガス、電気、空調、給湯器など）
- 建物の基礎、給・排水管、バルコニーなどの老朽化の現状
- 土地の境界確定の状況
- 騒音などの近隣の状況
- 管理費、修繕積立金の滞納状況
- 管理組合に関する事柄
物件状況報告書の記載項目事例
【建物】
- 雨漏り
- 白アリ
- 給水管・排水管の故障、漏水
- 室内の天井、床、階段、手すりなどの不具合
- 建物の瑕疵（傾き・腐食・不具合等）
- 外壁、基礎
- 雨樋
- その他
- 住宅性能評価書
- 耐震診断
- 増改築・修繕・リフォームの履歴
【土地】
- 境界画定の状況・越境
- 土壌汚染の可能性
- 地盤の沈下、軟弱
- 敷地内残存物（旧建物基礎・浄化槽・井戸等）
- 排水桝
- その他
【周辺環境】
- 騒音・振動・臭気等
- 周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設等
- 近隣の建築計画
- 電波障害
- 近隣との申し合わせ事項
- 浸水等の被害
- 事件・事故・火災等
- その他、引き継ぐべき事項
例えば「雨漏り」の項目では具体的に下記のような記載となります。
□現在雨漏りをしていない
□過去に雨漏りがあった 箇所： 修理工事 未：済（昭和・平成 年 月頃）
□現在雨漏り箇所がある 箇所：
さらにマンションでは、下記項目が追加されることになります。
【管理組合】
- 管理費・修繕積立金の変更予定
- 管理費・修繕積立金の滞納状況
- 大規模修繕の実施時期、予定されている修繕工事の状況
- 自治会費等
- 管理組合での討議事項
物件状況報告書を作成する際の注意点
物件状況報告書は、売買契約時の「重要事項説明書」と重複する部分もありますが、売主が知っている事実を正確に説明するという点に意味があります。
たとえ物件設備に不具合があったとしても、「いつ頃に発生し、現在どのような状況か」を具体的に記載することで、契約不適合責任を問われる可能性は大きく軽減されるからです。買主側が「物件設備の不具合の説明を受け、その状態を了承して契約した。」という事実が重要になるのです。
特に、近隣状況として音や匂いに関する問題を記載する際は注意が必要です。音や匂いの感じ方は個人差が大きいため、些細なことでも記載することをお勧めしています。個人的には、それほど気にならなかった騒音が、買主にとっては大問題となるケースも考えられるからです。
相続で受け継いだ物件など、実際に居住していない物件を売却するケースでは、昔の状況や対応を正確に把握することは難しいかもしれません。そのような場合は、有料にはなりますが「既存住宅状況調査（ホームインスペクション）」を利用して、専門家に現状を確認してもらう方法もあります。
「物件状況報告書」は、売主にとっては「契約不適合責任」を回避するためのものであり、買主にとっては中古物件を購入するための判断材料となる重要書類です。売却活動を始める前に、しっかりと時間をかけて物件の現状を確認し、調査が必要な点があれば、可能な限り早い段階で専門家に依頼しましょう。
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