ライフステージが変わることで、間取りや水廻り設備の変更を検討することがあると思いますが、マンションのリフォーム工事には様々な制限が存在します。
リフォーム工事はマンション売却時の売り出し価格にも影響を与えることになりますので、どのような内容のリフォーム工事が可能なのか、事前に把握しておくことは大切です。
今回は具体的な事例をもとに、分譲マンションで施工可能なリフォームと不可能なリフォームについて見ていきましょう。
マンションリフォームに関する制限について
共同住宅であるマンションには、建築基準法、消防法など基本的にすべての建物が守らなければならない法律のほか、「区分所有法」という特別な法律が適用されます。また、「管理規約・使用細則」というマンションごとのルールに即してマンション管理が行われており、分譲マンションのリフォーム工事は、これらの法律およびルールの範囲内で行う必要があります。
結果として、分譲マンションのリフォーム工事には、「施工可能な工事」「管理組合への届け出が必要な工事」「施工不可の工事」に大別されることになります。
「施工可能な工事」の一例
分譲マンションで施工可能なリフォーム工事の代表的な事例は下記の通りです。
いわゆる、専有部分のみの室内工事ということになります。
- クロスの貼り替え
- フローリングの貼り替え
- 畳の取り替え
- システムキッチンの取り替え
- ユニットバスの取り替え
- トイレ、ウォシュレットの取り替え
- 洗面化粧台の取り替え
- 室内間仕切りの撤去および変更
- 室内建具の取り替え
- 室内照明の位置変更
基本的に専有部分の設備変更、内装工事は問題なく行うことができますが、隣の住戸との間にあるコンクリート壁に穴を開けてネジを打ち込むという工事はできません。境界壁は共用部分にあたり、傷をつけることは禁止されています。照明工事についても、二重天井であれば可能ですが、共用部分にあたるコンクリート天井に穴を開けて配線することはできません。工事可能かどうかの判断基準は、「専有部分であること」「工事可能な構造であること」が必須となります。
フローリングの貼り替え工事については、管理規約で遮音性能が規定されていることが多いため、採用できる商品が限定されます。施工前に必ず管理規約を確認するようにしましょう。
「管理組合への届け出が必要な工事」「施工不可の工事」の一例
分譲マンションのリフォーム工事を行う際は、「施工不可の工事」「管理組合への届け出が必要な工事」の一例を参考にして、管理規約を十分に確認した上で行いましょう。
＞断熱性を高めるため「複層ガラス」「二重窓」に変更する
「複層ガラス」と「二重窓」は、どちらも断熱性能を高めるための工事ですが、まったくの別物なので注意しましょう。
二重窓は、従来のサッシの内側に樹脂製の窓を新たに取り付ける工事のことで、LIXILの「インプラス」、YKKの「プラマードU」などの商品があります。防音や断熱性能を高め、結露防止の効果が期待できるもので、設置場所が専有部分になるため、施工可能な工事です。
複層ガラスは共用部分にあたるサッシそのものを入れ替える工事になるため、基本的には施工不可となります。
＞玄関ドアを取り替える
玄関ドアは所有物件の入り口なので、専有部分と認識されている方も多いと思いますが、共用部分にあたります。マンション全体の外観を統一するという観点からも、変更は認められていません。
＞UVカットフィルムを窓に貼る
一般的な分譲マンションでは、サッシや玄関ドアと同様に窓ガラスも共用部分にあたります。ただし、室内部分に貼る場合は、認められるケースもありますので、事前に管理組合に確認する必要があります。
＞バルコニーにサンルームを増設する
バルコニーは「専用使用権」（特定の区分所有者が利用可能）が認められていますが、共用部分にあたるため、新たな設備を取り付けることはできません。非常時の避難経路となっている場合も多く、消防法の規定でも避難の妨げになるようなものを置いてはいけないことになっています。
＞隣住戸との戸境壁にドアを取り付ける
隣の住戸に住んでいるのが親族であったとしても、戸境壁を壊す工事はできません。戸境壁は共用部分にあたるとともに、構造上の問題にも発展しますので、禁止されています。上下階で階段を取り付けてメゾネット形式に変更する工事も同様に不可となります。
リフォーム工事については、資材の搬入、施工時の騒音などで周辺住戸に迷惑をかけることが予想されます。そのため、管理規約で「工事を行う〇日前までに管理組合に届け出を行い、理事長の許可を得ること」といった規則になっているケースが一般的です。
リフォーム工事を進める前に管理規約を確認し、必要な届け出は期日までに行うようにしましょう。
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