「不動産は資産価値の高い物件を買うべき」「資産価値が高い物件だから高値で売却できる」など、「資産価値」いう言葉を聞く機会は多いと思います。
「物件価格」とは少し違ったニュアンスで捉えられているようですが、「資産価値」とはどのような意味を持つのでしょうか？
今回は、不動産売却に大きな影響を与える「資産価値」について、考えていきたいと思います。
不動産の「資産価値」とは
不動産の「資産価値」とは、どのように考えればいいのでしょうか？
厳密に定義づけされている言葉ではないので、ここではAt home（アットホーム）の不動産用語集を参考に見てみましょう。
財産として評価した価額。おおむね市場での取引価格に等しい。これに対して、資産の利用によって得る便益に着目して評価した価額を「利用価値」という場合がある。
不動産の資産価値は、土地と建物を分けて算定することが多い。土地の資産価値は立地、区画形質などによって、建物の資産価値は立地、デザイン、管理状態などによって決まると考えられている。一般に、土地の資産価値は経年的に変化しない一方、建物の資産価値は建築後の時間経過とともに減少するとされる。ただし、不動産の資産価値は、通常、土地と建物が一体となって形成しているから、両者を截然と分けて評価することには限界がある。
※情報提供（株）不動産流通研究所「R.E.words」
ここでのポイントは、『不動産の資産価値は、土地と建物を分けて算定することが多い。』と『土地の資産価値は経年的に変化しない一方、建物の資産価値は建築後の時間経過とともに減少する』という点です。
不動産の「資産価値」とは、『後からは簡単に変えることのできないその物件のスペック』『将来にわたって、他の物件と比較したとき価格を維持するための要素』と考えることができます。
駅までの距離など立地については、基本的に変わることはありません。買い物などの利便性、学校などの教育施設、公園・緑地の多さなどを踏まえた住環境についても、激変することは考えにくいところです。また、マンションの専有面積、一戸建ての土地面積・建物面積も変化することはありません。
それに対し、建物の内外装、設備などは時間の経過とともに劣化していくことになります。
一般に建物については、構造ごとに決まった法定耐用年数を用いて計算します。
法定耐用年数
軽量鉄骨プレハブ造(厚さ3mm以下) 19年
木造 22年
軽量鉄骨プレハブ造(厚さ3mm～4mm) 27年
重量鉄骨造(厚さ4mm以上) 34年
鉄筋コンクリート造 47年
外的要因による不動産価格の下落と「資産価値」について
バブル景気の頃には不動産価格が高騰し、短期間で売却して利益を得ることが普通に出来ていました。この頃には、「不動産は、将来売却した時に必ず高く売れる」というイメージがあったかもしれません。
しかしながら、リーマンショックや東日本大震災などが発生した際は、不動産市場全体で下落傾向が顕著になりました。このような場合、資産価値の高い物件であっても、価格が下がってしまうことはあり得ます。
資産価値を考える際には『他の物件と比べた時にどれだけ「価格」の目減りが少なく抑えられるか』という視点で考えることも重要になってきますが、基本的に外的要因によって、「資産価値」が根本的に損なわれるわけではではありません。
客観的な「資産価値」も捉え方で評価が変わる
『駅徒歩10分を超えると、資産価値がぐっと下がる』といった話しを聞いたことはありませんか？駅からの距離は、物件の資産価値を評価する上で、重要なポイントであることは確かですが、10分を超えると資産価値がなくなるという訳ではありません。
例えば、駅徒歩10分少々掛かるけれど、途中に商店街があり帰り道に買い物が出来るA物件。一方、駅まで徒歩5分に位置していても周辺に商業施設がほとんどなく、買い物はA物件側まで遠回りしないといけない駅の向こう側のB物件。
駅までの距離だけで比較すると断然B物件となりますが、日常的に便利の良い生活が送れるのはA物件ではないでしょうか。
また、徒歩の計算は不動産業界の慣習で「1分＝80m」で算出されています。地図上では10分でも、実際には坂道があったり、途中の信号や踏切で足止めされる時間は含まれていません。大切なのは、実際どうなのかを確認することです。しかも駅までの近さは地域によっても差があり、鉄道よりもバス便が発達している地域も沢山あります。「駅からの距離」は、あくまでも客観的なスペックの一部に過ぎないことを念頭に置くことが大切です。
不動産売却時には主観的な「資産価値」という視点も重要
駅近物件であれば、利便性は高いものの、人通りが多く繁華性が強くなり、静かな住環境を求める人にとっては、かえってマイナスポイントとなります。利便性を求めすぎると反対に住宅地としての静けさ、公園や広場といった子どものための施設の充実度、日当たりや眺望などは諦めなくてはならないのです。
資産価値を決める要素は、人それぞれ優先順位が異なります。これを理解せず、客観的な「資産価値」だけを評価ポイントにすると、不動産の高値売却、早期売却を実現することはできません。客観的な「資産価値」だけでなく、その物件が持つ独自の「資産価値」を主観的に捉え、上手にアピールすることも、不動産売却時には極めて重要になるのです。不動産売却を進める場合は、主観的に捉えた「資産価値」について、担当する不動産会社と突き詰めて話しをしていきましょう。
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