一般的に、不動産の売却を不動産会社に依頼する際には、「媒介契約」を締結することになります。
物件の売却が決まった訳でもないのに、いきなり“契約”を結ぶことに驚かれる方もいらっしゃいますが、「媒介契約」はあくまでも売却活動に関する詳細を取り決めるもので、“売買契約”とは異なるものです。
ここでは、「媒介契約」の役割、種類、種類ごとのメリット・デメリットを見ていきたいと思います。
媒介契約とは
所有不動産を売却するとき、売主自ら買い手を探すことは簡単ではありません。そのため、不動産流通の専門家である宅地建物取引業者（不動産会社）に物件売却を依頼することが一般的です。
「媒介契約」は、不動産の売却を正式に依頼する際に不動産会社と結ぶ契約のことで、媒介契約書には、不動産会社が提供する業務内容や仲介手数料などが記載されています。
売却活動をスタートする前に、各種の取決めを行うことで、仲介業務に関するトラブルを防ぐことが主な狙いとなります。
同様に不動産を購入する際も、不動産会社に仲介業務を依頼する場合には媒介契約を締結することになります。ただし、物件紹介の依頼があるたびに媒介契約書を作成するのは非常に煩雑なこともあり、実務的には売買契約締結のときに、他の書類と一緒に媒介契約書を作成することが多いようです。
３種類の媒介契約
媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに業務内容や売主側の義務が異なります。ここでは3種類の媒介契約の内容とポイントについてご説明します。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、売却活動を1社のみに依頼する契約です。
同時に複数の不動産会社に売却を依頼することはできません。また、自分で買い手を見つけて売買契約を締結する“自己発見取引”もできません。必ず、専属専任媒介契約を締結した不動産会社を通じて、不動産を売却することになります。
売主側に強い拘束力がかかる媒介契約であるため、不動産会社が負う義務も厳しくなり、指定流通機構（レインズ）※への物件登録は、媒介契約締結日の翌日から5日以内となり、さらに、不動産会社は1週間に1回以上文書または電子メールで売却活動状況の報告を行わなければなりません。
また、媒介契約の有効期間は3か月以内となっており、契約更新の場合でも3か月以内に限定されています。
※レインズ（REINS：Real Estate Information Network System）とは
国土交通大臣によって指定された不動産流通機構が運営する物件情報システムで、東日本レインズ・中部レインズ・近畿レインズ・西日本レインズの4つがあります。全国の宅地建物取引業者は、レインズを通じて不動産情報を共有し、仲介業務に活用しています。
専任媒介契約
専任媒介契約も、売却活動を1社のみに依頼する契約です。
しかし、専属専任媒介契約と違い、自分で買い手を見つけて売買契約を締結する“自己発見取引”が認められています。
また、指定流通機構（レインズ）への物件登録は、媒介契約締結日の翌日から7日以内となり、売却活動状況の報告も2週間に1回以上文書または電子メールで行えばよく、不動産会社の義務は専属専任媒介契約よりも若干緩和されています。
媒介契約の有効期間は同様に3か月以内（契約更新の場合も3か月以内）となっています。
一般媒介契約とは
一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社に対して売却活動を依頼できる契約で、自分で買い手を見つけて売買契約を締結する“自己発見取引”も認められています。
複数の不動産会社から買い手を紹介された場合は、好条件を提示した相手方と契約をすすめることが一般的です。
指定流通機構（レインズ）への物件登録は、法令上の義務がないため、不動産会社による任意登録となります。売却活動状況の報告についても任意となりますが、依頼者が個別にレインズ登録や売却活動状況の報告を求めることは可能です。
媒介契約の有効期間についても、法令上の規定はないものの行政指導に従い3か月以内となります。
また、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があり、どちらかを選択することになります。
明示型の場合、媒介契約を結んだ不動産会社に対し、他にどこの不動産会社と媒介契約を結んでいるかを明示しなくてはなりません。一方、非明示型の場合は、媒介契約を結んだ不動産会社に対し、他の不動産会社との媒介契約について明示する必要はありません。
ただし、不動産の売却が成立した際は、明示型でも非明示型に関わらず、どの不動産会社で売買契約が締結されたかを通知する必要があります。
今回は、媒介契約の種類と特徴について見てきましたが、次回はそれぞれの媒介契約のメリット・デメリットについて整理したいと思います。
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