中古一戸建てを売却する場合、「建物が古いから売れないのではないか？」「建物を取り壊して更地にした方が売りやすいのか？」と様々な不安や疑問が出てくると思います。
今回は、中古一戸建てをできるだけ早く、高く売るための方法について、考えていきたいと思います。マンション売却を検討している方にも参考になる点があるかと思いますので、ご一読ください。
「リフォーム」してから売った方が良い？
建物が古くなってくると、壁紙の剥がれ、水廻り設備の不具合、外壁のひび割れ、屋根の破損による雨漏りなどが発生することになります。
売却する際に、これら不具合の手直しという意味でリフォームを検討される方が少なくありませんが、実際に高く売却することができるのでしょうか？
様々な捉え方があるとは思いますが、この問いかけに対する答えは「NO」だと考えています。
リフォームすることの問題点は大きく２つあるのですが、まずはコストを価格に転嫁できないという点です。
例えば、キッチン、ユニットバス、トイレ、洗面化粧台の水廻り４点と様々な不具合箇所を500万円掛けてリフォームしたとします。この500万円を売却価格に上乗せして、売れるかというと、マーケット環境にもよりますが、かなり難しいというのが現実です。
また、売主側がリフォームを行う場合、やはり売主側の好みのデザインやグレードが反映されてしまうことも問題です。
買主側の好みとかけ離れていた場合、上乗せされた500万円のリフォーム費用は割高感に繋がりますし、結果、値引き要求として跳ね返ってくることになります。
最近では、高齢の方を対象にしたユニバーサルデザインの設備を好まれるケースも多く、売主側の中途半端なリフォームは「価格」と「好み」の点で、ターゲットを狭めてしまうことになるので注意が必要です。
実際には、購入してから一度もリフォームしていない建物を売却するケースは、非常に多いのでその点については心配いりません。
「補修・修繕」は検討の価値あり
中古一戸建てを購入しようと考えている人は、元々ある程度の経年劣化は想定内です。新築住宅のような綺麗さよりも、価格面、立地、利便性を重視していると考えて間違いありません。
また、近年では「自分好みにリフォームやフルリノベーションをしたい」と考えている方も増えており、デザインにこだわりのある方も少なくありません。
こうしたニーズが多くなっている昨今、建物には手を加えずそのままの状態の方が売りやすいのですが、破損箇所の「補修・修繕」については検討の余地があります。
例えば壁に穴が開いているとか、壁紙が剥がれているなどの場合、内覧した際の印象を悪くする可能性があるので、状態によっては「補修・修繕」が必要になります。
修繕箇所をそのままにしておくと、値引き交渉の材料にされてしまうこともありますので、事前に多少の出費があっても修繕した方が良いでしょう。どの程度まで修繕したら良いか迷った場合には、不動産会社に相談するのも一つです。
建物を取り壊して「更地」にするのは慎重に
また、築年数が古い建物を取り壊して「更地」にした方が売りやすいと考える方もいらっしゃいますが、果たしてそうでしょうか？
一戸建ての場合、減価償却を計算する時に使用する「法定耐用年数」（木造住宅の場合の法定耐用年数は22年）との関係で、「２０年も経てば価値がゼロになる」と言われていますが、実際には築22年を超えていても、十分に住める住宅は数多く存在します。
「法定耐用年数」を超えている建物の躯体をそのまま利用してリノベーションするケースも増えていますので、基本的には取り壊して更地にする必要はないと考えます。
ただし、雨漏りが酷い、建物が傾いているといった欠陥がある建物は話が別です。とても住める状態でない建物は、解体した方が良い場合もあります。このケースでは「現状渡し」で売却すると、売主側が解体費用の負担なく売却することができます。※建物価格は0円となるので土地代のみの売り出しになります。
「住宅瑕疵保険」の加入はメリットあり
中古一戸建てを購入する側の立場で考えると、「住宅ローン控除が利用できるか」という点は大きな判断材料になります。
従来、住宅ローン控除は木造住宅の場合は築20年以内とされていましたが、「住宅瑕疵保険」に加入することで住宅ローン控除の対象になっていました。
今年度の税制改正で築年数要件が撤廃されたため「住宅瑕疵保険」は必須ではなくなりましたが、この保険自体は買主にも売主にもメリットがありますので、積極的に加入することをおすすめします。
「住宅瑕疵保険」に加入していれば、建物を売却した後で何らかのトラブルが発生した場合でも、保険で修復が可能となり、売主・買主ともに安心・安全ということができます。
第三者機関からの保証付住宅として、買主へのアピールにもなり、早期売却・高値売却に繋がると評価しています。
必要以上にリフォームや解体工事をしなくても、中古住宅は売却できます。迷った時にはお気軽にご相談ください。
仲介手数料最大無料！尼崎市・伊丹市の不動産情報はハウジングステージ
仲介手数料半額！尼崎市・伊丹市の不動産売却・マンション売却はハウジングステージ
中古マンション売却相場価格・買取価格を瞬間査定！尼崎市・伊丹市マンションカタログ
