中古戸建や土地の中には、「再建築不可」とされる物件があります。再建築できない物件であれば、資産価値がなく、売却することができない物件と考える方も多いと思いますが、実際の不動産マーケットではきちんと取引が成立しています。
今回は、購入側から見た再建築物件のメリットを整理して、実際に売却可能だということを再確認していきましょう。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現時点で建物が存在していたとしても、将来その既存建物を取り壊して更地にした場合、新たに建物を建てられない土地を指します。
都市計画区域内および準都市計画区域内に多数存在している再建築不可物件は、実際に建物が建っているにも関わらず、建て替えができないのは何故なのでしょうか？そこには、不動産物件の価値に大きな影響を与える「建築基準法」という法律が関わっているのです。
建築基準法では、マンション、一戸建てなどに関わらず、その敷地は幅員4m以上の道路に、間口2m以上接することが義務付けられています。これを「接道義務」といい、消防車や救急車といった緊急車両の進入を阻害しないことが求められています。
一般に再建築不可物件では、この接道義務を満たしていないケースが多く、3つのパターンに分類されます。
- ①全く接道していない
- ②接道しているものの、間口が2m未満
- ③接道はしているが、建築基準法で認められた道路ではない
建築基準法が制定された1950年（昭和25年）当時、既存建物の中には、新しく制定された基準を満たさないものが数多く含まれていました。また、都市計画法が制定されたのも1968年（昭和43年）なので、築50年を超える物件の中には、再建築不可物件が見られることになります。
再建築不可物件の最大のデメリットは将来建て替えが出来ないことで、それは、火災や地震などの災害で建物が消失してしまった場合でも同様です。通常の物件にはないリスクが存在するので、取り扱いが難しい物件であることは確かです。
さらに、このような物件は担保価値が低いと評価されるので、住宅ローンを借入れすることが出来ません。したがって、売却する際も、現金で購入する買主を見つける必要があり、プロモーションの仕方を間違えると売却活動が難航することも考えられます。
再建築不可物件を購入するメリットとは
では、建て替えが出来ない再建築不可物件を購入するメリットとは何でしょうか。一般の人には取り扱いが難しい再建築不可物件ですが、実は他にはない大きなメリットがあります。
まずは、価格が相場よりも格段に安いことです。それぞれの物件で条件は異なりますが、通常の5割から7割の価格で取引されています。例えば検討している物件が3000万円の相場であれば、再建築不可の物件では1500万円〜2100万円で購入出来ることになります。
２つめのメリットは、固定資産税や都市計画税が安くなることです。再建築不可物件では税金を計算する元となる固定資産税評価額が低いので、税金も安くなるのです。
また、再建築不可物件については、建て替えはできないものの、今ある建物をリフォームして住むことは可能です。物件を安く購入して、リフォームに費用を掛けるという選択肢があるなら、お買い得かもしれません。
ただし、リフォームについては「建築申請が不要なものに限る」という条件が付きますので注意が必要です。建築申請が不要とされる建物は「4号建築物」と呼ばれ、木造建築物では下記の条件を満たし、増改築（延床面積を増やさない、構造を変えない）しなければ、申請不要です。
- 2階建以下
- 延べ面積500m2以下
- 高さ13m以下
- 軒の高さ9m以下
購入後に資産価値を上げるという選択肢
取り扱いが難しく、資産価値が低いと見なされる再建築不可物件ですが、購入後に再建築可能に変えることは不可能ではありません。
再建築不可の要因は、多くの場合、接道義務を果たしていないことにあります。接道が2m未満の場合であれば、隣接する土地を数センチから数十センチ分買い取り、2m以上間口を確保することで建築基準法に適した土地にすることができます。これで建て替えは可能になり、資産価値も跳ね上がることになります。隣地所有者との交渉が不可欠ですが、境界線をわずかに移動させるだけなので可能性は十分にあります。
また接道義務を満たしている隣地があれば、その土地を購入して敷地を広げ、再建築可能とすることも出来ます。建築基準法上の道路と見なされていない道に接している場合は、セットバックすることでその道を42条2項道路として申請できる場合があります。認められれば、建築基準法に適した道路となり、再建築可能となります。
このように、再建築不可物件は取り扱い方次第で、資産価値が大きく変わることがあります。
物件ごとに状況や条件が異なるので一概には言えませんが、知識と経験のある不動産会社に相談することで、再建築不可物件でも高値で売却することは可能です。相続物件等で再建築不可の物件があれば、一度ハウジングステージのご相談ください。
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