中古マンション売買の際には、事前に確認しておくべきものとして、マンションの「重要事項調査報告書（重要事項に係る調査報告書）」という書類があります。
一般的には、買主側向けの書類という意味合いが強いのですが、売主側もご自身が所有するマンションの管理状況を再確認するために、きちんと目を通しておきましょう。
今回は、マンションの管理状況を詳細に記した「重要事項調査報告書（重要事項に係る調査報告書）」について、見ていきましょう。
「重要事項」と聞くと、「不動産の契約前に宅地建物取引士が説明してくれる例の・・・」と思うかもしれませんが、それとは大きく異なります。契約時の重要事項説明は、「建築に関すること」「法令上の制限や注意」「マンション価格に関すること」などが網羅されています。一方、「重要事項調査報告書」には「そのマンションの管理に特化する内容」が書かれています。
調査報告書には何が書かれている？
重要事項と聞くと、不動産契約の前に宅地建物取引士が説明する「重要事項説明書」を思い浮かべる方が多いと思いますが、マンション管理の「重要事項調査報告書（重要事項に係る調査報告書）」は、記載されている内容が大きく異なっています。
まずは、「重要事項報告書」に記載されている項目を見てみましょう。
- マンション全体の修繕積立金総額
- 管理組合の金融機関からの借入額
- 売却依頼主かの管理費や修繕積立金
- 上記の滞納額
- 共用施設の費用や滞納額
- 管理組合全体の収支（管理費や修繕積立金の滞納額含む）
- 管理費や修繕積立金の増額予定
- 竣工年次や共用部分の修繕実施履歴
- 大規模修繕工事の予定の有無
- マンションの管理体制
- 共用施設（駐車場やバイク置き場など）の有無やルール
- アスベスト使用調査や耐震診断実施の有無
- その他（ペット飼育、フローリング等）
マンション管理規約と、一部内容が重なる部分もありますが、「修繕積立金の総額」「管理組合としての金融機関からの借入額」「管理費・修繕積立金の滞納額」などは、この「重要事項調査報告書」を見なければ、確認することができません。
マンションは新築時に管理組合が設立され、日々の管理を管理会社に委託することが一般的になっています。「重要事項調査報告書」は、マンションの管理会社が発行するもので、通常は不動産仲介会社が取得してくれますが、売却する売主が個人で取得することも出来ます。（発行手数料として、数千円〜数万円ほど費用がかかります。）
重要事項調査報告書で確認すべきポイントとは？
重要事項調査報告書には、マンション管理に関する重要な項目が記載されていますが、その内容も多岐にわたっており、一般の方がすべてを把握することは簡単ではありません。売主として、まずは下記のポイントについて把握しておきましょう。
報告書の発行日を確認
「重要事項調査報告書」については、発行日を確認することが大切です。売主の場合、古い内容が記載されているものを基準にして、売り出し価格を決めてしまうと、売却活動の途中に値引きを余儀なくされてしまうことになるので要注意です。
マンション管理の現場では、管理費・修繕積立金の滞納、設備トラブルなどが日々発生しており、その内容が「重要事項調査報告書」に反映されていない可能性があります。出来るだけ直近の日付のものを手に入れるようにしましょう。
修繕積立金の総額を確認
マンションの場合、築10年、築20年などの節目の年に大規模修繕工事を行うことになりますが、修繕積立金が順調に貯蓄されているかどうか確認することが重要です。「長期修繕計画」と照らし合わせて、修繕積立金が大幅に不足している場合、将来的に修繕積立一時金の徴収があり得ます。
修繕積立金の不足は、買い手にとって大きなリスクとなりますので、売買取引の際に値引きを要求される可能性が出てきます。事前に把握し、適切な回答を準備しておきましょう。
管理費・修繕積立金の滞納額を確認
売主側に管理費・修繕積立金の滞納があった場合、買主に請求されることになりますので、売り出し前に状況を確認しておきましょう。
また、マンション全体での滞納額が大きいと、金融機関から借り入れしなくてはいけなくなる場合もあります。現実問題として、管理組合として借り入れを行っているマンションは数多くありますが、借入額が大きいと買主側の購入意欲に影響を与えてしまいます。売主側でも、事前に現状を把握し、きちんと説明できるようにしましょう。
管理費・修繕積立金の値上がり予定を確認
修繕積立金は、通常は5年程度の間隔で見直しが入ることになります。長期修繕計画に応じて値上がりしていくことになりますが、管理組合総会の決議を経る必要があるため、マンションによっては、値上げ反対派が多く可決されないケースもあります。
修繕積立金が現状維持であれば、月々の出費は押さえられますが、修繕工事に必要な積立金が不足することになり、将来的なリスクとなってしまいます。
大規模修繕工事に合わせて一時金を徴収する管理組合をありますが、その際には、共有持分に応じて数十万の負担を強いられることになり、滞納が頻発することも考えられます。
売主としては、将来的な売却予定を、管理状況に応じて早める方が得策な場合ありますので、定期的に確認することが重要です。
管理上のトラブルを確認する
マンション全体のトラブル履歴を確認することも非常に重要です。近年、気象条件が大きく変動していることもあり、「ゲリラ豪雨による冠水被害」を受けているマンションも増えており、機械式駐車場やエレベーターのメンテナンスに予定外の支出が発生しているケースがあります。また地震や火災による損傷があると、マンション自体の資産価値にも影響してきますので、定期的にトラブル状況を確認しておきましょう。
売却予定の部屋がいわゆる事故物件でなかったとしても、共用部分での事故が売却活動に影響を与えることもあり得ます。
売主側としては、買主からの質問にきちんと回答できるように準備することで、安心安全な取引をアピールしていきましょう。
中古マンションを売却する際は、重要事項調査報告書を早い段階で入手し、マンション管理の現状を踏まえた上で、売り出し価格を決めていくことが早期売却・高値売却に繋がります。
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