不動産売却前に名義確認は必須です！不動産売却時の名義変更について

不動産を売却した際には、必ず名義変更を行うことになります。名義変更に手間取ると買主にも迷惑がかかり、取引が成立しない可能性が出てくるので注意が必要です。

今回は、不動産売却時の名義変更手続きについて、知っておきたい基本的な注意点を解説していきたいと思います。

不動産売却前には名義の確認が必要

不動産売却の際、金銭的なやり取りが終わったら、売主から買主へ名義を変更する手続きとなる「所有権移転登記」をすぐに行う必要があります。

不動産の所有権は法務局によって管理されています。不動産の実質的な所有者が変わったとしても、法務局で所有権移転登記をするまで、登記名義は元の持ち主になっていることに注意が必要です。

親が住んでいた実家など相続によって取得した不動産について、名義変更手続きが行われていないケースは少なくありません。相続時に名義変更手続きを行う必要があるのですが、登記を変更しなくても特に罰則がないので、そのまま放置されていることが多いのです。

実質的には、本人が所有している不動産であっても、法的に他人名義になっている不動産をそのまま売却することはできません。自分の名義になっていない不動産を売却する場合、名義を自分のものに変更してから売買契約を進める必要があります。

先祖から複数代にわたって受け継いだ相続不動産の場合、名義の取り扱いが複雑になることがあります。

途中で名義変更されていなければ、相続をさかのぼって各相続人の同意を得るといった手続きが必要になりますが、相続人がすでに亡くなっていたり、連絡を取れなかったりすることも考えられます。相続内容の再確認や交渉には時間がかかることも多いため、名義の確認は早めに手をつける必要があります。

不動産の名義変更をする場合、「登録免許税」という税金がかかります。

平成31年（2019年）度の税制改正により、土地売買に関する登録免許税の軽減措置について適用期限が令和3年（2021年）３月31日まで２年延長されています。

〇売買の所有権移転登記（土地）
本則：固定資産税評価額の2.0％→軽減措置：1.5 ％

〇売買の所有権移転登記（建物）
固定資産税評価額の0.3％

※令和4年（2022年）3月31日までは、「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」「宅地建物取引業者により一定のリフォーム等が行われた再販物件」については、軽減措置の適用を受けることができます。

不動産売却における登録免許税などの支払いについては、一般的には買主の負担となりますが、話し合いによっては売主側も一部負担が発生することがありますので、売買契約締結前に登記費用の負担についても協議しておきましょう。

コストを抑えたい場合は、自分で所有権移転登記を行い、実費だけで名義変更をすることもできます。司法書士に名義変更手続きを依頼する場合は、別途5～10万円程度の報酬が必要となります。

不動産売却に合わせて名義変更手続きをする場合、以下の書類が必要になります。

家の権利証のことを「登記識別情報」または「登記済権利証」と呼びます。不動産の名義変更には、登記識別情報や登記済権利証が必要です。

不動産の資産価値を証明するための書類です。役所で取得する必要があるため事前に用意しておきましょう。

名義変更申請書には実印が必要となります。当然印鑑証明書も必須となりますので準備しておきましょう。発行してから時間が経過した印鑑証明書は、有効なものと認めてもらえないので注意が必要です。

売主の本人確認を行うための書類です。物件内覧や売買契約時に顔合わせは済んでいるとは思いますが、なりすましなどのリスクを防ぐためにも本人書類は必須になります。

登記権利者の住所と現住所が違う場合もありますので、本人確認の観点からも住民票が必要です。

不動産の売却代金で住宅ローンを完済する場合、抵当権の抹消登記も同時に行います。抵当権の抹消には、金融機関の弁済証書などの書類をはじめ、抵当権抹消登記用の申請書が必要です。

司法書士に依頼して名義変更手続きを行う場合は、委任状が必要となります。

罰則がないこともあって、相続時に名義変更手続きを行わず放置している事例は少なくありません。相続不動産については、現状の名義が誰になっているか、一度整理してみましょう。