不動産会社に物件売却を依頼する際に必要となる書類には、売買契約書、物件購入時の重要事項説明書、登記済権利書（もしくは登記識別情報）などがありますが、登記簿謄本（もしくは登記事項証明書）も非常に重要な書類です。
今回は、法務局で取得する登記簿謄本（もしくは登記事項証明書）には、どのような項目が記載されているのか、具体的に見ていきましょう。
登記簿謄本（登記事項証明書）とは
不動産の登記簿謄本は、土地・建物の概要、所有者、抵当権設定などの現状やこれまでの記録が記載されている書類です。
従来、登記情報を取得する際には、当該不動産を管轄する登記所（法務局や法務局の支局、出張所）の窓口へ行って直接請求するか、郵送で請求し、登記簿の写し（コピー）を受け取っていたため、登記簿謄本と呼ばれていました。
しかし現在では、登記情報がオンライン化されたことで「登記簿」そのものがなくなってしまいました。これまで登記簿に載っていた内容はすべて「登記記録」という情報になり、コンピューターの中に保存されています。登記簿もIT化されたということですね。
そのため、登記簿謄本を取りに法務局へ行っても、コピーではなく「登記事項証明書」という書類が発行されます。
「全部事項証明書」が謄本に相当するもので、「一部事項証明書」は登記簿抄本になります。
様々な手続きに使う場合、「全部事項証明」を取得すればまず間違いないでしょう。
登記簿謄本（登記事項証明書）の記載事項
登記簿謄本（登記事項証明書）については、土地は一筆ごと、建物は一棟ごとに発行されるのですが、記載事項は大きく「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の3つに分かれています。
「表題部」で土地・建物の概要が分かる
「表題部」と呼ばれる部分には、土地については、その土地の所在、地番、地目、地積など、建物については、その建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積が記載されています。
地目とは大まかにいうと「その土地が何に利用されているか」による区分です。家や店舗などの建物や構築物の敷地として利用されている場合は「宅地」、農地として利用されている場合は「田」や「畑」、資材置場や駐車場などの「雑種地」、その他には「山林」「ため池」「公衆用道路」などがあります。
建物の種類とは、居住用であれば「居宅」、店舗であれば「店舗」、その他には「事務所」や「駐車場」などが記載されます。自宅兼お店のような複合的な作りになっている場合は「居宅・店舗」「居宅・駐車場」「店舗、事務所、駐車場」のようになります。
構造には、建物の主な構造が記載されます。例えば「木造スレート葺2階建」であれば、木造で屋根はスレート葺、階層は2階建であると分かります。
床面積は階ごとに記載されるので、それぞれの面積を合計すると延べ床面積が分かります。
その横に原因と日付が記載され、「◯年◯月◯日 新築」などと記載されます。
新築は文字通り新しく建築した時ですので、この日に建物が建てられたということが分かります。その他には増築、減築、取り壊しなども表記されます。
「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」で土地や建物の所有者が分かる
表題部の次にあるのが「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」です。ここで、土地や建物の所有者がどこの誰であるのかが分かります。
さらに、その人がどういう経緯でその土地や建物を所有することになったのかも確認することができます。
例えば元の所有者が亡くなって遺産として相続した場合は「相続」、売買契約を結んで買った場合は「売買」と表記されます。
所有権が移った場合は「所有権移転」と言いますが、初めて誰かが所有者になる場合は「所有権保存」といいます。
建物が新築され、最初の持ち主になる人が所有権の登記をする時には「所有権保存登記」ということになります。
余談ですが、土地は元々そこにあるものなので「所有権移転」がほとんどです。海を埋め立てたりして新しく土地が生まれた場合には「所有権保存」となりますが、機会は少ないでしょう。
所有者は一人ではなく複数いることありますが、その時には所有者全員の名前とともに、「持分」という数字が記載されます。
例えば夫婦二人で半分ずつ所有しているのであれば、「持分 2分の1」となります。分数の表記については100分の50でも何でも構いません。
相続であれば法律や遺言で定められた割合となり、売買の時には、出資割合に応じて持分を設定することが一般的です。逆に出資していないのに持分を持っていると、「贈与」が発生したものと見なされるのでおすすめ出来ません。
「権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）」で土地や建物の抵当権などが分かる
権利部（甲区）の下の「権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）」には、所有権以外の権利、「借地権」、「地役権」、「抵当権」などが記載されます。
「抵当権」とは、自宅を購入したり建築したりする際、住宅ローンなど金融機関や他人からお金を借りる場合に不動産に設定する担保権のことです。
要するに、お金を借りる側は土地や建物を担保に差し出し、貸す側は長期に渡って多額のお金を返してもわらなくてはならないので、もしもの時の為に担保を取るわけです。
不動産に抵当権が設定されると、途中で借り入れたお金の返済が滞り、最終的に返済不能になってしまうと抵当権が実行され、競売にかけられることになります。
この抵当権が記載された部分に下線が引かれていることがありますが、これは抵当権が外されたことを意味します。
住宅ローンが完済された時には抵当権の役割が終わりますので、「抵当権の抹消登記」を行います。この下線により、一度は担保に入れていたけれど、現在は担保が付いていない事が読み取れます。
なお、この抵当権が設定されている状態でもその不動産の売買は可能です。通常は、売買契約が成立すると売却した代金で残りのローンを一括返済することになるからです。
買主＝新しい所有者になる人が住宅ローンを借りた場合には改めて抵当権が登記され、登記簿にはこれまでの内容の続きに記載されます。
不動産売却を検討されている場合は、一度ご自身で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得し、所有不動産の現状を確認してみましょう。
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