マンションを売却する前に、リフォームすることは早期売却・高値売却につながるのでしょうか？
築年数の古い物件の場合、破損箇所があるケースも多く、買主の印象を良くする意味でも、リフォームをした方がいいと考える方は少なくありません。
今回は、マンションの売却前にリフォームを行う際のメリット・デメリットについて、検討していきたいと思います。リフォームすべきかどうか迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。
マンション売却前にリフォームを行うことのメリット
マンション売却前にリフォームを行うメリットとしては、下記の２点です。
- 汚れや破損を修復することで室内の見栄えがよくなる
- 買主がリフォームする手間がなくなる
それぞれのメリットについて、具体的に解説します。
マンション室内の見栄えが良くなる
マンション売却前にリフォームを行う最大のメリットは、見栄えが良くなることに尽きます。
新築マンションと大差ない見栄えでありながら、よりリーズナブルな価格で購入できるという点を訴求できれば、大きな成功でしょう。
実際、築年数の古いマンションの場合、キッチン・トイレ・バス・洗面所など水廻り設備の老朽化が目立つようになり、物件内覧の際の印象が悪くなりがちです。
また、クロスやフローリングの汚れや破損についても、値引き材料に使われるリスクもあることから、可能な限り印象を良くする方向で努力することが必要となります。
買主がリフォームする手間がなくなる
マンション購入後にリフォームするとなると、住宅ローンにプラスして金利の高いリフォームローンを新たに借りる必要がありますが、ぎりぎりの資金計画の人の場合、ローン審査が通らないことも少なくありません。
水廻り設備やクロス・フローリングの破損箇所を事前にリフォームしておくと、資金的な余裕のない人への訴求力がアップし売却活動がスムーズに進むことが期待できます。買主が購入後にリフォームを行う必要がない「即入居物件」として、アピールしていきましょう。
マンション売却前にリフォームを行うことのデメリット
売却前にリフォームを行うことのメリットを見てきましたが、次のようなデメリットも考えられます。メリットとデメリットを比較検討し、リフォームの実施を決定していきましょう。
- 自分でリフォームしたい買主に嫌がられる
- リフォーム代が物件価格に上乗せされてしまう
自分でリフォームしたい買主に嫌がられる
中古マンションを購入する方の中には、自分好みのリフォーム・リノベーションを予定している方も少なくありません。
売却前にリフォームを行ってしまうことで、このような方々の購入検討物から外れてしまう可能性があることに注意しましょう。
魅力的な立地の物件であったとしても、リフォームの内容が買主の好みに合わない場合は、避けられてしまいますので、間取りやデザインには手をつけず、水廻り設備など最低限のリフォームだけに留めることが無難です。
リフォーム代が上乗せされ物件価格が高くなる
室内の状況にもよりますが、築年数の古いマンションでは破損箇所を修復するだけで、100万円以上のリフォーム費用がかかるケースがあります。
コスト回収するためには、売り出し価格にリフォーム代を上乗せせざるをえないため、リフォーム前よりも売却価格が上がってしまうことになります。
事前にリフォームすることによって建物の見栄えは良くなりますが、買い手がすぐに現れるとは限りません。
長期間にわたって買い手が現れない場合、売り出し価格を下げざるを得なくなり、リフォーム代を回収できないリスクもありますので、規模の大きいリフォームを検討する場合は、売却を担当する不動産会社と十分に相談してからにしましょう。
マンション売却前のリフォームに失敗しないための注意点
不動産を売却する前にリフォームする場合、失敗しないためのポイントは以下のとおりです。
- 破損箇所中心のリフォームに留める
- リフォーム費用は50万円以下に抑える
破損箇所中心のリフォームに留める
大規模なリフォームや個性的なリフォームを行うと、逆に物件が売れづらくなるリスクが出てくるため、ポイントを絞ったリフォームを心がけましょう。
優先的にリフォームすべきは、破損していたり、汚れていたりする箇所です。目立つ破損箇所が多数あると、見学する方の印象を大きく損ないますので、売却する前にリフォームすることをおすすめいたします。
キッチンやバスルームなどの水廻りを気にする買主も多いため、事前のリフォームを実施するケースもありますが、コストが大きくなるため十分な検討が必要です。
人によっては、自分好みの水廻り設備を予定しているケースもあるため、コストアップによって訴求力を失う可能性もあります。
リフォーム費用は50万円以下に抑える
リフォーム範囲を大きくしすぎると、コストアップ分を売却価格に上乗せせざるを得なくなり、売り出し価格が周辺相場よりも割高になってしまいます。
物件の売り出し価格に大きな影響を与えない範囲という点を考慮すると、リフォーム代の目安は50万円以下となります。
システムキッチンやユニットバスなどの水廻り設備を交換する場合は、最低でも50万円以上かかりますので、この予算に収めようとすると結果的に破損箇所中心のリフォームに留まります。
最近になって、リフォーム費用分を金融機関の担保評価額に含めてもらえるケースも出てきましたが、1981年以前の旧耐震基準の建物は対象になっていないようです。築年数の古い物件ほどリフォームを必要としますが、費用をかけても物件価値が上がるわけではない点に注意が必要です。
リフォームのメリットは、見栄えを改善し第一印象をアップさせられる点に尽きます。一方で、自分好みのリフォームを予定している方から避けられたり、コストアップ分を回収できなかったりするリスクがあります。
売却前にリフォームをするかどうか検討する際は、不動産会社の担当者と納得できるまで相談しましょう。マンション売却に強い不動産会社であれば、リフォームを行った方がよい箇所や、物件の相場から許容されるリフォーム代の目安について、的確なアドバイスが期待できます。
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