現在住んでいるマンションの将来性に疑問が生じたら、住み替えも含めて早めに検討を！

永く住むつもりで購入したマンションも、転勤や予期せぬ事情で住み続けることが難しくなることがあります。その時には、「売る」か「貸す」かを決断しなくてはなりません。

もしもの時に「売りやすい」「貸しやすい」マンションであれば様々な事態に対応し易くなりますが、現在の住まいはこのような条件に該当するでしょうか？

今回は、「売りやすい」「貸しやすい」ポイントを再確認し、マンション住み替えの一助にしていただければと思います。

マンションは立地条件が最重要
築年数が古いと売れない？
2LDK・3LDK、スタンダードな間取りが人気
「貸す」ためには、広いターゲットを狙える物件に買い替え

マンションは立地条件が最重要

「マンションは立地を買え」とも言われ、立地条件が最重要ポイントになります。最寄りの駅からの距離が「徒歩10分以内」であることが一つの基準で、10分を超えるとSUUMOなどのポータルサイトでも検索数が大幅に下がってしまいます。現在の住まいが徒歩10分を超えているなら、最寄り駅を変えて駅近マンションに住み替えることも、検討に値すると考えます。

「交通の利便性」も多くの人が重要視し、かつ誰もが優先順位の高いポイントとしてあげる項目です。複数の路線が使えたり、ターミナル駅に乗り換えなしで行けたりすると人気物件になりやすく、将来的な資産価値も期待できます。一方、最寄駅までバス便の物件については、人気があるとは言い難い状況です。眺望が良い、専門医療機関に近い、駐車場料金が格安など、他の利点でカバーできるのであれば問題ありませんが、アピールポイントが少ない場合は、築年数が浅いうちに買い替えを検討するのもひとつの作戦です。

また、子供がいる家庭では学区を非常に気にします。いわゆる「文教エリア」と呼ばれる地域、人気の学区であることは一つのブランドにもなるほどです。“有名私立校に近い”、“人気高校の受験学区内”などであれば大きなアピールポイントになります。

築年数が古いと売れない？

当然ながら中古マンションでは築年数は浅い方が有利です。駅距離同様、SUUMOなどのポータルサイトにおいても「築20年以内」が、ひとつの基準になっています。実際、築20年ほど経過すると様々な住宅機器（キッチンや洗面台、給湯器など）も不具合が多くなり、修理や交換などが必要になってきます。しかしながら、売却する際に必ずリフォームをする必要があるかというとそうでもありません。自分たちで好みのリフォームをしたい買主も沢山いますので、市場価格とのバランスを考慮して判断しましょう。

また、築年数が古いマンションが全く売れないのか？というとそうではありません。築20年以上、築30年以上のマンションでもきちんと流通しています。もちろん売り出し価格によるとも言えますが、中古マンションの場合は「管理」が行き届いていることの方が重要なのです。

管理組合がきちんと機能し、修繕を丁寧に行なっているマンションは築年数が古くても高い評価を維持することができます。これは「修繕積立金」が正常に積み立てられているかどうかがポイントになりますので、マンション管理の収支報告書はきちんとチェックするようにしましょう。

マンション管理に大きな課題がある場合は、早めに住み替えを検討するべきです。修繕積立金不足が明らかになってしまうと簡単には売却できなくなるので、十分にご注意ください。マンションの管理状況は資産価値を大きく左右しますので、日頃から意識を高く持つことが必要です。

2LDK・3LDK、スタンダードな間取りが人気

部屋の間取りで言うとやはりファミリー層に人気なのは2LDK・3LDKです。子供が1人〜2人の家族数3人〜4人世帯が最も求めるプランだからです。1LDKはターゲットになる層が狭いですし、4LDKは高価になることが多いので敬遠されがちです。ただし4LDKは流通している数が少ないため、子供が多い家庭や親との2世帯同居をしたい人には非常に人気です。

家事動線が良いプラン、角部屋でバルコニーが広い、お風呂に窓がある、トランクルームや収納がたくさんある、柱や梁の出っ張りが少ない、など使い勝手が良い間取りが好まれます。個性的な間取りよりも、将来壁を撤去してリビングダイニングを広く出来るなどの可変性が高い間取りの方が人気です。

子育てが終わり、４LDKだと広すぎると感じているのであれば、３LDKや２LDKに住み替えることもご検討ください。広めの４LDKを売却し、利便性の高い都心部の２LDKに引越しされる方は少なくありません。利便性の高いエリアの２LDKは、市場流通性も高く、築年数が古くなっても資産価値が残りやすいなど、メリットが大きいのでおすすめです。