不動産を売却するときに、どのくらいの諸費用が必要かご存知ですか？
大切な不動産を売却する訳ですから、できるだけ高い金額で売って、買い替え資金や必要資金を確保したいとお考えになると思いますが、売却代金がそのままお客様（売主）の手元金額として残るということではありません。
売却時には、仲介手数料や税金などの諸費用が発生しますので、どのような費用が、どのくらい必要かを事前に把握し、予想外の失敗をしないように大切な不動産を売却していきましょう。
不動産売却時の諸費用
不動産売却の諸費用として、主に下記の6つの費用が考えられます。
その他費用については、売主様の状況や売却する不動産の状況によって、必要ない場合もあります。
不動産売却後に売主様の手元に残るのは、不動産の売却額から下記の費用を差し引いた金額ということになりますので、すべての項目について把握しておきましょう。
- 印紙税
- 売却益が発生した場合の税金（譲渡所得税・住民税・復興特別所得税）
- 住宅ローンの一括返済費用
- 抵当権抹消登記費用
- 仲介手数料
- その他費用（リフォーム費用、クリーニング費用、解体費用、引越費用など）
印紙税とは
売主と買主との間で取り交わす不動産売買契約書には、売買金額に応じた収入印紙を貼る必要があります。印紙税とは、この収入印紙を購入するために収める税金のことを言います。
収入印紙については郵便局等で購入し、売買契約書に貼った後、印鑑で割印することで納税したとみなされます。
収入印紙を貼らないと、過怠税として印紙税額の３倍が課されることになりますので、十分にご注意ください。
2014年4月1日から2030年3月31日までに作成された不動産売買契約書に対しては軽減税率の適用を受けることができます。
軽減税率後の印紙税については、以下の通りです。
10万円を超え、50万円以下のもの：200円
50万円を超え、100万円以下のもの：500円
100万円を超え、500万円以下のもの：1,000円
500万円を超え、1,000万円以下のもの：5,000円
1,000万円を超え、5,000万円以下のもの：1万円
5,000万円を超え、1億円以下のもの：3万円
1億円を超え、5億円以下のもの：6万円
5億円を超え、10億円以下のもの：16万円
10億円を超え、50億円以下のもの：32万円
50億円を超えるもの：48万円
売却益が発生した場合の税金（譲渡所得税・住民税・復興特別所得税）とは
不動産売却時に売却益が発生した場合は、確定申告で譲渡所得税・住民税・復興特別所得税の３つの税金を支払う必要があります。
ただし、ここで言う売却益とは、仲介手数料、印紙税、登記費用、リフォーム費用、不動産購入費用などを差し引いて残った利益を指しています。
売却益が発生しない場合や売却損が発生する場合には、譲渡所得税は0円となり申告の必要もありません。
また、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税については、不動産の所有していた期間に応じて「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分類され、税率が異なります。
さらに、自宅（居住用の資産）の売却の場合は、3,000万円の特別控除が利用できるなど、税率が軽減される様々な特例を選択できる場合がありますので、早めのご相談をお勧めいたします。
短期譲渡所得（不動産所有期間5年以下の場合）の税率
譲渡所得税 30％
住民税 9％
復興特別所得税 0.63％
合計 39.63％
長期譲渡所得（不動産所有期間5年超の場合）の税率
譲渡所得税 15％
住民税 5％
復興特別所得税 0.315％
合計 20.315％
住宅ローンの繰り上げ返済費用
売却対象となる不動産に、購入した際の住宅ローンが残っている場合は、ローンを完済しておく必要があります。
融資を受けている金融機関に対して、残債を一括して繰り上げ返済するためには、一定の手数料が必要となります。
繰り上げ返済の手数料は金融機関ごとに異なり、「窓口で行う」「電話で行う」「ネット経由で行う」などの方法によっても異なりますので、事前に確認しておきましょう。
三菱UFJ銀行では、窓口は32,400円、電話は21,600円、ネット経由は16,200円と費用に差が出ています。
抵当権抹消登記費用
売却物件のローン返済が終了していない場合、対象となる不動産には抵当権が設定されていますので、売却時に抵当権抹消登記費用が必要となります。
抵当権抹消登記を行うには、一定の専門知識と、必要書類の作成、法務局への提出など煩雑な作業が必要になることから、司法書士に依頼するのが通常の流れになります。
抵当権抹消登記費用には、書類作成に係る「司法書士報酬」と登録を抹消するための「登録免許税」が含まれることになります。
住所や氏名の変更があった場合は、住民票や戸籍謄本などの変更証明書類を取得するための実費および変更した所有者事項に関する登記が必要となるため、司法書士報酬や登録免許税がプラスになります。
仲介手数料
不動産売却の諸費用の中で、最も負担の大きいものが「仲介手数料」です。
一般的に、不動産を売却する際には、不動産会社と媒介契約を締結して、物件売却の依頼を行うことになります。
依頼を受けた不動産会社は、インターネットやチラシによる広告宣伝活動を行い、購入希望者を探すとともに、売買契約に伴う物件調査、書類作成等を行うことになります。
このような不動産会社の業務活動に対して支払う費用が「仲介手数料」になるのですが、重要なポイントは、仲介手数料はあくまでも成功報酬という点です。
売却を依頼したにもかかわらず、売買契約が成立しなかった場合、仲介手数料はかかりませんので、この点については留意しておきましょう。
ただし、仲介手数料は「通常業務に対して支払う費用」ですので、不動産管理業務や特別な広告宣伝などを依頼した際は、別途費用が発生することがありますので、十分に確認してください。
それでは、仲介手数料はどの程度の金額になるのでしょうか？
国土交通省は、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」として、仲介手数料の上限額を規定しています。
以下の簡易的な計算式で見ていきましょう。
- 売買価格が200万円以下 「売買価格×5.4％」（税込）
- 売買価格が200万円超～400万円以下 「売買価格×4.32％＋2万1,600円」（税込）
- 売買価格が400万円以上 「販売価格×3.24％＋6万4,800円」（税込）
販売価格が3,000万円の場合だと、「3,000万円×3.24％＋6万4,800円＝103万6,800円」となるわけです。この「103万6,800円」が仲介手数料の法定上限額となります。
ハウジングステージでは、売却時は『仲介手数料半額』としていますので、上記の例であれば「51万8400円」となり、50万円以上のお得になります。
尼崎市・伊丹市での不動産売却は、仲介手数料半額のハウジングステージにご相談ください。
その他費用（リフォーム費用、クリーニング費用、解体費用、引越費用など
売却物件の状況によっては、リフォーム費用、ハウスクリーニング費用をかけた方が高く売れる場合がありますし、更地にして売却する場合には建物の解体費用、土地境界を確定するためには測量費用などが必要になってきます。
このような費用は、お客様の状況、売却物件の状況によって異なるため、実施の有無を含め、事前の確認が必要になります。
検討時間を十分に取ることができれば、条件の良い方法を選択することもできますので、できるだけ早めのご相談をお勧めいたします。
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