愛着のあるマイホームを売却する際、購入希望者にどのような点をアピールするか考えたことはありますか？立地、眺望、日当たり、間取り、価格、広さ、子供の学校区、交通、利便性、街の将来性など、現在お住まいの物件には、様々な利点があるはずです。
購入希望者に響くアピールポイントを上手に設定できれば、早期売却・高値売却の可能性も高くなります。長年住んでいるからこそ分かるアピールポイントを考えてみましょう。
今回は、売却価格に影響を与えるアピールポイントについて、見ていきたいと思います。
駅からの距離
最寄り駅から徒歩何分の距離に位置するか？これは、中古マンションにとって、最も重要な評価ポイントです。一般的には「徒歩７分以内」が高評価と言われており、「徒歩５分以内」であれば、それだけで十分なアピールポイントとなります。
マンション購入を検討する方の多くが、「徒歩10分以内」をベースに物件を探し、理想としては「徒歩5分以内」、歩けたとしても「徒歩15分以内」を限界とするため、駅から遠い物件は不人気となり、資産価値も下がる傾向にあります。
近年はマンション情報サイトを利用して物件探しをする人がほとんどですので、条件の絞り込み設定で「徒歩10分」を超えると候補から弾かれる確率が高くなっています。今後もその傾向がますます強くなると考えられるので、駅から遠い物件については、築年数が浅いうちに売却を検討するのもひとつの考え方だと思われます。
沿線・駅の利便性
中古マンションの資産価値は、沿線・駅の利便性によっても大きく左右されます。都心であれば、ターミナル駅に乗りかえ無しで行ける沿線が人気となり、特急や急行の停車駅がより高値になります。
普通しか止まらない駅は、不人気とは言わないまでも優先順位を下げられたり、検討の対象外となったりすることが多く、比較的手ごろな価格の物件が多くなってきます。
しかし、この普通しか停車しない駅について掘り下げて調べてみると、隣の特急停車駅で乗り換える際に、向かいのホームに普通電車が止まっていて負担がほとんどないケースなど、デメリットと言えないレベルのものも含まれます。
このような物件では、利便性の高さ値ごろ感を組み合わせてアピールすれば、競合物件に勝てる可能性も高くなります。
デメリットも上手にアピールすれば、利点に変えられるケースも多いので、いろいろと工夫してみましょう。
マンションの総戸数
基本的に、総戸数が多いマンションほど共用施設やサービスが充実しています。さらに管理費や修繕積立金の一戸あたりの負担が軽くなるため、規模の大きさは中古マンションの売れ行きに影響します。通常は、200戸以上の大規模マンション、100戸以上200戸未満の中規模マンション、100戸未満の小規模マンションの順で人気が高いと言われています。
しかし、大規模マンションの共用施設も「使わない施設が多いと管理費・修繕積立金が勿体ない」という意見や「世帯数が多いと管理組合の意見がまとまりにくい」という懸念もあり、小規模マンションを好む方も少なくありません。これは、価値観の違いによるものなので、どちらかが正しいと言えるものではありませんが、長期的な管理コストを比較すると大規模マンションに軍配が上がります。
一方、小規模マンションの場合は、戸数が少ないこともあり、めったに市場に出回ることはありません。この場合、希少性を上手にアピールすれば、マンション周辺に住んでいる方に響くかもしれません。不動産会社に過去の売り出し物件を調べてもらい、“５年ぶりの売り出し物件”など具体的な数字で希少性をアピールしてみましょう。
方角
部屋のメインとなるリビングがどの方角を向いているか、これは陽当たりにも関係してくる項目です。基本的に日本人は「陽当たりの良い南向きを好む」傾向が強いので、少しでも南面に面していると有利です。
ただし、人気のタワーマンションでは必ず「北向き」「西向き」「東向き」の住戸が設計されるため、都心部では近年、南向き以外のマンション供給が増えています。それにつれ、方角のアピールの仕方も多岐にわたっており、様々な工夫が見られるようになってきました。
南向き以外であっても、眺望など（花火大会が見える、海が一望できる、夜景が綺麗に見える、など）他のプラス要因・付加価値があると断然有利になってきます。「陽当たりは無くても、◯◯が手に入る」というのが重要ポイントになりますので、このようなアピールの仕方は以前よりよく見られます。
しかし最近では、夏場の気温上昇もあり、「タワーマンションの南向きは暑すぎる。西向き・東向きが適当で、北向きでも採光は十分。」といったアピールが増えています。温暖化傾向が進むことで、日本人の「南向き信仰」も崩れてくるかもしれません。
住戸の所在階数
マンションで人気のある所在階は、20階以上の高層階、５階〜19階の中層階、２〜４階の低層階、１階住戸 と言われています。上層階の方が眺望に優れていることもあり、より値崩れしない傾向にあります。（そもそも新築マンション時の価格についても、上層階ほど高く設定されているのはこのような背景があるからです。）
ただし、眺望については周辺環境に左右されることを忘れてはなりません。重要なのは、周辺の建物の影響で日照や眺望が遮られないことです。また、その部屋から「何が見えるか」もポイントになります。
たとえタワーマンションの2階や3階の低層階だったとしても、目の前に公園や敷地内の植栽が綺麗に見える部屋であれば、それを評価する人は現れます。眺望や陽当たりを十分に確保出来るのであれば、低層階が大きなデメリットになるとは限りません。
また、「地震時の揺れが大きい」「エレベーターが止まったときに大変」など災害に弱い側面を嫌って、高層階を避ける方も増えているので、アピールの仕方を間違えなければ、大きな問題にはならないと考えます。
間取り
かつては部屋数を重視する人が主流だったため、3LDKに人気が集中していました。しかし近年では、部屋数よりもリビングのゆとり・広さを重視する人が増加しています。小学校時代の子供には個室を与えずリビング学習させる家庭が増えているのも、こうした傾向に拍車をかけています。
リノベーションやリフォームで部屋の中はある程度変化させることが可能なので、変えることのできない物件自体の広さ（㎡数）をアピールする方が得策です。
加えてファミリーに人気のエリアなのか、単身者世帯に人気のエリアなのかでも、間取りの人気傾向は変わってきます。売却時点での市場ニーズの変化についても視野に入れておきましょう。
築年数
建築技術や設備機器の進歩は、日進月歩です。マンションは新しい物件ほど高値で取引される傾向にあります。概ね「築20年未満」が一つのラインになると考えられています。
ただし築年数が古くても、めったに出回らない希少性の高い物件や、住環境が整備され生活利便性が高いなどの好条件が整っている場合は、資産価値を高く保つ傾向が高くなります。
近年は、リフォーム・リノベーションを前提に物件購入を検討する方が増えていることもあり、築年数が大きなデメリットにならないケースも増えています。
リノベーション向きの物件であることをアピールするため、スケルトン状態での売り出しもアピールポイントになる場合があります。
不動産売却時は、物件の特性を上手にアピールできる不動産会社を選ぶことも大切です。売却をご検討の際は、ハウジングステージにご相談ください。
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