気に入って購入したマンションなので、できるだけ長く住み続けたいと考える人は少なくありません。しかし、マンションにも寿命があり、老朽化してくると様々な問題が出てくることになります。
結果として、いつかは売却を検討する時期が来るのですが、極端に古くなったマンションは買い手が少なくなり、タイミングを間違えると住み替えは非常に難しくなってしまいます。
今回は、マンションの寿命と耐用年数を踏まえ、マンション売却を検討すべき時期について考えてみたいと思います。
マンションの寿命とは
国土交通省による「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書（平成25年）には、「ここ20～30年に建てられた住宅は、性能が向上してきているので、リフォームを適切に行えば、100年でも十分もつものとなっている。」と記載されており、マンションの寿命ついてひとつの考え方が提示されています。
しかしながら、「マンションについては、築年数により融資対象から除外したり、借入期間に制限を設ける金融機関があり、その築年数の基準は35年～60年などとなっている。そのため、築年数が経過しているものはそもそも住宅ローンを利用できない場合がある。」など、経済的価値という観点からの寿命についても言及されています。
様々な視点がある「マンションの寿命」ですが、理解しておきたいものを、まとめてみましょう。
法定耐用年数から考えるマンションの寿命
マンションの寿命を考える基準として、「法定耐用年数」が挙げられます。法定耐用年数は減価償却を計算する際に使用するもので、法定耐用年数を過ぎると、税務上の資産価値はゼロになります。
下記のように、一般的な鉄筋コンクリート造マンション（RC造）の法定耐用年数は47年になっていますが、この年数を超えたからといって、すぐに住めなくなる訳ではありません。実際に、築50年を超える物件も多数存在しています。
主な減価償却資産の耐用年数
- 木造モルタル造のもの 店舗用・住宅用のもの 耐用年数20年
- 木造・合成樹脂造のもの 店舗用・住宅用 耐用年数22年
- れんが造・石造・ブロック造のもの 店舗用・住宅用・飲食店用 耐用年数38年
- 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの 住宅用 耐用年数47年
※国税庁作成「主な減価償却資産の耐用年数（建物・建物附属設備）」より
しかしながら、法定耐用年数を過ぎた物件を売却することは簡単ではありません。金融機関によっては、住宅ローンの融資可能期間を法定耐用年数迄または法定耐用年数に近い期間（50～60年）迄に設定しているケースがあるからです。
法定耐用年数を過ぎた物件は、不動産市場で流通しにくい状況になるため、経済的価値からの寿命と捉える考え方があります。
耐震性から考えるマンションの寿命
日本の場合は、マンションの寿命を考えるとき、地震による建物への影響について考慮しなければなりません。特に、1981年を境にした旧耐震基準と新耐震基準については、十分に理解する必要があります。
旧耐震基準
旧耐震基準は、1950年から施行され、1981年5月まで約30年にわたり運用された耐震基準で、一般的には「旧耐震」と呼ばれます。中程度の地震（震度5程度）で倒壊しないことが基準になっており、大規模な地震（震度6～7）に関しては規定がありません。
新耐震基準
新耐震基準は、1981年（昭和56年）６月から施行された耐震基準で、「新耐震」と呼ばれます。中規模の地震（震度5強程度）で家屋がほとんど損傷しない、大規模の地震（震度6強～7程度）でも家屋が倒壊・崩壊しないことが基準になっています。
1981年以前の旧耐震マンションは、施工法、コンクリート性能、鉄筋量などの点で、現行基準の建物と比べると耐震性能は劣っています。耐震改修工事により、補強している物件もありますが、新耐震基準と同等の耐震性を確保できている物件ばかりではありません。大地震が発生した際には、建物としての寿命を迎える物件も出てくることが予想されます。
コンクリート・配管の状態から考えるマンションの寿命
マンションの寿命に大きな影響を与えるのが、コンクリートおよび設備配管の状態です。
コンクリートは経年劣化によりアルカリ性から中性に変化し、中の鉄筋がさびやすくなります。また、ひび割れ等により雨水が入り込むこともあるため、定期的なメンテナンスを怠ると寿命を早めることになってしまいます。
もう１つ、マンションの寿命を左右するのが、排水管などの設備配管類の状態です。設備配管類の耐用年数は30年程度と短いため、劣化したタイミングで交換が必要となります。
このタイミングで簡単に交換できるマンションであれば特に問題ないのですが、1960年から1970年代の高度成長期に建設されたマンションの中には、設備配管類をコンクリートに直埋めしているケースがあります。この場合、設備配管類の交換が難しく、建物としての寿命はまだ先なのに、取り壊しとなることがあるので注意が必要です。
築年数の古いマンションを売却するタイミング
新耐震基準のマンションであれば、管理状況によるものの、法定耐用年数である47年を超えても十分に住み続けることができると思われます。長く住み続けたいと考える方は、マンションの管理状況に注意しながら、資産価値の維持を心がけましょう。
一方、いつかは住み替えたいと考えている場合は、築20年を超えるあたりから売却を検討すべきだと考えます。専用部分にもリフォームが必要になってくる時期ですし、共用部分にも劣化が現れ、修繕積立金も上昇してくる時期です。築20年であれば、まだ買い手が住宅ローンを借りる際に大きな制限がないため早期売却も期待できます。
現時点で築40年を超える旧耐震基準のマンションは、「法定耐用年数」「耐震基準」「コンクリート・配管の状態」のすべてで問題を抱えているため、基本的には即時売却することをおすすめしています。
築40年程度の物件であれば、こだわりのリノベーションの素材として、一部の買い手からまだ需要もありますので、手放すのであれば最後のタイミングになるかもしれません。売却をご検討の場合は、できるだけ早めにご相談ください。
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